주택연금과 월세 동시에 받는 방법_유리한 가입시기 총정리

지금까지 주택연금의 운영 방식과 각 용어에 대한 정의를 알아보았습니다. 이번 포스팅을 이해하기 위해서는 앞의 포스팅을 반드시 읽어보는 것이 중요합니다. 왜냐하면 주택연금에 대한 용어에 대해서 자세하기 풀이하기에는 힘들기 때문입니다. 주택연금의 가입과 운영은 아주 다양한 조건에서 이루어집니다. 

 

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왜냐하면 가입자의 상황이 언제나 동일한 상황일 수는 없고, 많은 사람들에게 혜택이 돌아갈 수 있도록 하기 위해서는 다양한 조건과 상황에 대해서도 가입 절차를 진행할 수 있어야 하기 때문입니다. 그래서 가입자 본인의 상황에 맞게 어떤 방식의 주택연금을 가입하는 것이 유리한 지 판단해 보는 것이 무엇보다 중요합니다. 

 

이번 포스팅에서는 저당권 방식과 신탁방식에 대한 가입자 배우자의 승계 여부와 담보로 지정할 주택에 대한 임대차 여부에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 그리고 아주 중요한 귀속권리자에 대한 지정도 마지막에 살펴볼 수 있게 하겠습니다. 

 

1. 담보취득방식 "저당권방식 VS 신탁방식"

 

앞서 담보취득방식에 따른 주택연금 운영 방식에 대해서 알아보았습니다. 그리고 '저당권 방식'과 '신탁방식'에 대해사 간략하게 설명을 하였습니다. 근데 이번 포스팅에서는 두 가지 조건에 대해서 좀 더 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.  혹시 담보취급방식에 대해서 궁금하신 분들은 서두의 이전 포스팅에서 살펴볼 수 있습니다. 

 

 

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출처 : MKTV 김미경TV_구독자 172만명

 

1.1 배우자 연금 승계 여부

 

저당권 방식은 주택을 담보로 하는 방식에 따라 다르고 구제척으로는 소유권이 누구에게 있냐로 구분된다고 하였습니다. 그래서 저당권 방식의 경우 가입자가 사망할 경우에 자녀 등과 같은 공동상속인이 동의하지 않으면 가입자(사망)의 배우자는 주택연금을 지속적으로 지급받을 수 없게 됩니다. 이렇게 될 수 있는 이유는 담보주택의 소유가 가입자에게 있기 때문에 상속이 이루어져야 하기 때문입니다. 

 

하지만 신탁방식의 경우에는 가입자가 사망했더라도 자녀 동의 없이 배우자는 담보주택에 거주할 수 있고, 연금도 승계받아서 지속적으로 지급받을 수 있습니다. 그 이유는 담보주택의 소유권이 한국주택금융공사에 있기 때문입니다. 그래서 가입자가 사망하더라도 소유권이 공사에 있기 때문에 상속의 대상이 아닌 관계로 자녀들의 동의가 필요 없습니다. 

 

 

1.2 담보주택의 임대차 가능 여부

 

가입자 본인이 주택연금을 받기 위해서 소유한 주택을 담보로 제공하게 됩니다. 하지만 해당 담보주택에 무조건 거주할 필요는 없습니다. 그래서 담보주택을 임대를 할 수 있습니다. 그런데 앞서 담보취득방식이 다른 상황이라면 임대차 가능한 방식도 달라지게 됩니다. 왜냐하면 소유권이 대한 취급 방식이 다르기 대문입니다. 

 

먼저 저당권 방식은 소유권이 가입자에게 있는 상태에서 주택연금 지급 총액에 대한 근저당을 지정하게 됩니다. 즉, 주택을 담보로 대출을 한 형태가 됩니다. 그래서 임대 시 다시 되돌려 줄 의무가 있는 보증금이 있는 형태의 전월세가 불가능합니다. 다시 말하면 보증금이 없는 형태의 임대차가 될 것이고 현실적으로는 보증금 없는 월세 형태가 될 가능성이 높습니다. 

 

 

이런 방식의 임대차 계약만 가능하다면 실제 임대차 계약이 되지 않을 가능성이 많고, 보증금이 없는 상황에서 임대료의 지급이 안 되는 상황에서는 그 리스크를 그대로 감수할 수밖에 없기 때문입니다. 

 

반면에 신탁방식의 경우는 담보주택의 소유권을 한국주택금융공사에 넘긴다고 하였습니다. 그래서 이 경우에는 보증금 있는 임대차도 가능하게 됩니다. 왜냐하면 임대차 계약의 보증금을 한국주택금융공사가 지정한 계좌에 예치하기 때문입니다. 그래서 임대인이 한국주택금융공사가 되는 것이라고 생각하면 이해가 쉬울 것입니다. 

 

이렇게 되면 임차인의 보증금도 안전하게 보관이 되는 효과가 있습니다. 그리고 담보주택을 전부를 임대할 경우에는 공사로부터 주민등록 이전 승인을 받아야 한다는 점 꼭 기억해야 합니다. 이제는 어떤 방식의 주택연금을 가입하는 것이 유리한지 판단이 어느 정도 되었을 것이라고 생각합니다. 

 

이제는 주택연금의 지급이 끝났을 때, 즉 가입자와 배우자가 모두 사망한 경우에 대해서 미리 생각해 볼 필요가 았습니다. 저당권 방식의 경우 주택연금대출 형태의 근저당권이 설정되어 있고, 대출형태의 주택연금 정산금이 남아 있는 경우에는 해당 주택의 상속인이 소유권을 가져가게 됩니다. 

 

그런데 신탁 방식의 경우에는 정산금이 남아 있는 경우에는 신탁계약 상 가입자가 지정한 사람에게 잔액이 넘어가게 됩니다. 아래에서  살펴볼 수 있습니다. 

 

 

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출처 : 너와 나의 은퇴학교 _ 구독자 45.6만명

 

2. 주택연금의 귀속권리자

 

이제 귀속권리자에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 귀속권리자란 신탁방식의 주택연금을 가입하였고, 가입자 및 배우자가 모두 사망하였을 때 주택연금 지급액이 남게 될 경우 그 잔액을 소유하게 될 사람을 말합니다. 그리고 귀속 관리자는 가입 시 가입자가 지정하게 됩니다. 

 

 

귀속권리자

신탁사무의 계산을 승인하고 잔여 신탁재산을 교부받을 권리 및 이에 수반하는 의무를 가진 자를 말합니다. 좀 더 쉽게 말하면, 가입자와 배우자가 모두 사망한 후에 신탁계약에 따라 담보주택의 처분대금 등 신탁재산에서 이미 받은 주택연금대출을 상환하고 남은 금액을 받는 사람을 말합니다. 

 

 

이렇게 귀속권리자를 지정하게 되는데, 가입자의 상황에 따라서 귀속권리자의 형태를 다양하게 할 수 있습니다. 1인 이상을 특정할 수 있고 대상자를 넓게 지정하여서 귀속권리자로 지정할 수 있습니다. 예를 들면 자녀들에게 지정할 수 있고, 자녀 전원, 형제자매 등과 같이 포괄적으로 지정할 수 있습니다. 

 

이렇게 귀속권리자의 지정에 대한 내용은 다음 포스팅에서 이어가도록 하겠습니다. 주택연금에 관련하여 이전의 포스팅을 꼭 한번 다시 읽어 보시는 것을 추천드립니다.