전입신고 실제거주 확정일자_우선변제권_주택임대차보호법 581번

 

 

전입신고 실제 거주 확정일자 우선변제권 등 주택임대차 보호법과 관련되어 준비할 사항은 다양합니다. 물론 이런 것들을 다 준비했다고 해도, 남을 속이려고 하는 사람들에게 완벽하게 대비하기란 아주 힘듭니다. 그런데 예상치 못한 상황에서 발생하는 문제에 대해서는 준비할 필요는 있습니다. 

 

정부에서 시행하는 주택임대차 보호법이 시행된 지 얼마 되지 않았지만, 그럼에도 불구하고 피해를 보는 세입자는 분명히 있습니다. 정부에서 법으로 보호하려는 의지가 있지만 피해 사례가 생긴다면 이제 피해를 받기 전에 준비하는 것이 현명하다는 결론이 생깁니다. 아래에서 살펴보시죠▼ 

그래서 이번 포스팅에서는 법으로 보호하는 주택임대차 보호법의 울타리 안에 있기 위해서는 어떤 것들은 준비해야 하는지 알아보도록 하겠습니다. 이미 세입자이고 임대를 준비하는 분이라면 여러 가지 용어들을 알고 있을 것입니다. 그런데 정확한 것들을 알기란 쉽지 않습니다. 

 

그래서 본 포스팅에서 제공하는 링크 자료나 사진자료, 영상자료를 적극 활용하시면 많은 도움이 될 거라고 예상합니다. 

1. 주택임대차 보호법 필수 요소

 

세입자가 반드시 지켜야 할 것은 월세와 같은 월 납입금은 아닙니다. 목돈이 들어간 보증금이겠죠! 당연하게도 월 납입금이 낮으면 보증금이 높게 형성됩니다. 그런데 많은 사람들이 월 납입금은 어쩔 수 없이 주는 것이라고 생각하는 반면 보증금은 반드시 지켜야 하는 것이라고 생각합니다. 

 

당연히 그렇게 생각해야 합니다. 그런데 문제는 어렵게 만든 보증금이 들어가는 전세계약이 많은 불안감을 조성하는 것입니다. 집값의 70~90%에 해당하고 반드시 돌려받아야 하는 전세보증금이 임대인의 경제적 상황과 계약의 조건에 의해서 리스크가 생기게 됩니다. 

 

현재 발생하는 문제인 깡통전세와 전세가 역전현상은 많이 알고 계실 것입니다. 만약 상세하게 알고 싶은 분은 아래의 링크를 이용하면 됩니다. 

 

깡통전세 갭투자 전세사기 유형과 예방법

 

이제 전세 계약을 했고 잔금까지 납입을 했다면 2년 또는 4년 동안 아무 생각 없이 만족하며 살면 됩니다. 그런데 보증금을 지키기 위해서 해야 할 일이 3가지가 있고, 이것을 해야 법적으로 보증금을 보호받을 수 있습니다. 많은 사람들이 알고 있겠지만 전입신고, 실제 거주, 확정일자입니다. 

 

예전에는 전입신고, 실제 거주, 확정일자의 중요성을 강조했지만, 지금은 중요성과 더불어 신속성도 아주 중요한 요소가 되었습니다. 보통은 잔금을 치르고, 이사를 하고(실제 거주) 다음날 전입신고와 확정일자 등록을 동시에 합니다. 그런데 그때는 그 절차는 악용하는 사람이 적었을 때의 이야기입니다. 

 

2. 주택임대차 보호법 실효

 

우리가 이미 알고 있는 것처럼 전입신고, 점유, 확정일자는 지금도 중요합니다. 그런데 현재에는 어떤 것도 소홀히 할 수 없고, 누구보다 빨리 처리해야 할 이유가 생겼습니다. 왜냐하면 이전의 부동산 투자와 지금의 부동산 투자의 성향이 달라졌기 때문입니다. ▼ (바로가기)

아직까지는 큰 자본금이 투입되지 않아도 부동산이 가능한 상황입니다. 아니 정확하게 말하면 적은 돈으로 부동산을 투자하는 방법이 공개된 것입니다. 적은 돈으로 투자했다는 것은 대부분 레버리지나 세입자의 보증금을 이용해서 부동산을 소유했다고 생각하면 됩니다. 

 

즉, 본인이 가진 여유자금이 아니라 은행에서 빌린 돈, 세입자의 돈을 이용해서 부동산을 매수했다는 것을 의미하고, 이것은 임대인이 빌린 돈을 갚을 능력이 부족해지면 해당 주택이 빚은 갚는데 쓰인다는 것을 의미합니다. 그런데 그 빚을 갚는데 순서가 있을까요? 

 

물론 있습니다. 그래서 앞서 설명한 3요소의 신속성이 중요한 이유입니다. 전입신고, 실제 거주, 확정일자를 언제 했느냐가 내가 준 돈을 돌려받는 중요한 기준이 되는 것입니다. 

 

주택임대차 보호법 3요소
임대인의 주택이 경매와 같이 법적 절차가 진행되는 경우, 확정일 자보다 후순위의 권리자 및 기타 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 권리를 가집니다. 

 

즉, 전입신고, 실제 거주, 확정일자 3요소를 얼마나 빨리 했냐에 따라서 내 돈을 돌려받는 순서가 정해지는 것입니다. 여기서 이해를 돕기 위해서는 부동산 등기부등본, 저당권, 근저당, 우선변제권 등과 같은 의미를 정확하게 이해 야합니다. 일단 아래의 링크를 통해서 먼저 확인한 후에 포스팅을 이어가겠습니다. ▼

► 우선변제권 대항력 유치권 알아보기

► 담보권, 저당권, 지상권 차이점 총정리

► 부동산 등기 의미 종류_등기부등본, 소유권, 이전 ,말소, 보존

► 주택임차인 보증금 보호 확대 (주택임대차보호법 보증금 최우선변제)

 

3. 전입신고

 

전입신고는 임대차 보호법에서 가장 중요한 것이라고 할 수 있습니다. 내가 빌린 이 주택에 내가 이사를 했고 모든 행정적인 절차와 권리에 이 주소가 사용된다는 것을 신고하는 것입니다. 사전적이 의미는 아래와 같습니다. 

 

세대의 구성 인원이 거주지를 이전할 때 신고를 해야 하는 사람(세대주)이 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지 변경이나 등록 행위를 해야 하고 전입 사실을 새로운 거주지 주민센터에 신고하는 것을 말합니다. 

 

법적으로 14일 이내에 해야 하고 이를 어기면 5만 원 이하의 과태료, 3년 이하의 징역, 3천만 원이 이하의 벌금형을 부여하지만, 앞서 설명한 것을 정확하게 이해했다면 잔금일에 하는 것이 제일 좋습니다. 그 이유는 저당권 효력과 진입 신고와 확정일자의 효력 시점이 다른 입니다. 

우선변제권 대항력 유치권 알아보기/p>

 

4. 실제 거주, 확정일자

 

이제 중요한 것은 실제 거주입니다. 점유라고도 하는데 서류상 행정상으로 주소지를 옮긴 것이 아니라 실제 거주지를 옮겼음을 말합니다. 실제 거주 행위를 누군가에게 신고할 필요는 없지만 만약에 문제가 생겼을 경우에는 중요한 사항이 됩니다. 즉, 실제 살고 있지 않는 경우 많은 권리에 대해서 부당한 해석을 받을 수 있기 때문입니다. 

 

그리고 중요한 것은 임차인이 실제 거주하고 소유한 물품을 가지고 있다면, 어떤 누구도 함부로 점유한 주택에 들어갈 권리가 없고, 임차인의 물품을 훼손할 수 없고, 임차인의 각 종 권리를 훼손할 수 없기 때문입니다. 그래서 실제 거주 또는 부동산을 점유하고 있는 것도 아주 중요합니다. 

 

이제 확정일자입니다. 

확정일자는 어떻게 보면 주민센터와 같이 공공기관에 해당 서류의 등록일자를 부여받는 것입니다. 쉽게 말하면 임대차 계약이 있었고, 그것을 신고했고 신고 날짜를 명시하는 것을 의미합니다. 이미 알겠지만 행정적인 일자가 법적으로는 아주 중요한 단서나 증거가 됩니다. 

 

우리가 주택임대차 계약을 해서 전입신고하는 행정적인 서류를 제출하고 그 임대차 계약을 공공기관에 알린 날짜가 확정일자가 되는 것이고, 그 서류에 기입된 보증금은 선 순위 채권이 되는 것입니다. 이후에 생성된 부동산의 근저당은 후순위 채권이 되는 것입니다. 그래서 얼마나 빨리 했냐가 중요합니다. 

 

그런데 보통의 경우는 전입신고를 할 때 확정일자 부여을 같이 하거나, 주택임대차 계약 신고를 하면 자동으로 확정일자를 부여받을 것으로 처리됩니다. 

 

여기서 중요한 것은 확정일자를 받은 계약서를 분식하게 되면 그 채권 순위를 증명한 방법이 없으니 원본계약서를 잘 보관하는 것이 중요하고, 만약 임대차 계약을 신고하였다면 확정일자는 전산으로 기록되기 때문에 안심을 하여도 됩니다. 주택임대차 보호법의 3요소는 관할 주민센터나 온라인으로 처리가 가능하니 어려워하지 말고 신속하게 처리하시길 바랍니다. 

 

정부서비스 | 정부24