우선변제권 대항력 유치권 알아보기_부동산 용어 433번

우선변제권 대항력 유치권에 대해서 살펴보겠습니다. 부동산에는 다양한 권리가 있습니다. 저당권, 전세권처럼 등기부에 기입이 되는 등기권리도 있는 반면에 자연스럽게 법적으로 생기는 권리고 있습니다. 이중 가장 많은 관심이 있는 우선변제권, 대항력, 유치권에 대해서 알아보겠습니다. 

 

담보권, 저당권, 지상권 차이점 총정리

부동산 등기의 소유권 이전, 말소, 보존

입주권 분양권 차이점

 

무엇보다 임차인이 가는 권리에 대해서 많은 사람들이 궁금해하실 것 같습니다. 그중 대항력과 우선변제권은 임차인라면 간략하게라도 알고 있어야 합니다. 

 

1. 대항력

 

대항력은 임차한 주택의 소유권이 제3자에게 넘어가는 경우에 행사할 수 있는 권리입니다. 즉, 소유권을 넘겨받는 제삼자에게 나의 임차권을 행사하는 것으로 퇴거 명령에 불응할 수 있는 권리입니다. 

 

기존의 집주인이 양수자(제3자)에게 매매를 하거나 경매에 의해서 집 소유권이 넘어가는 과정에서 양수자가 현재 임차인에게 퇴거 명령을 할 경우에 거부할 수 있습니다. 

 

이를 대항력 행사를 했다고 합니다. 이 대항력은 계약기간이 끝난 후 임차보증금 전액 반환받을 수 있을 때까지 거주할 수 있는 권리입니다. 다시 말하면 기존의 임차 계약의 임대 기간까지 거주할 수 있는 권리를 의미합니다. 

 

그렇다면 대항력을 행사할 수 있게 효력을 가지는 조건은 무엇일까요? 제일 먼저 주택의 인도 및 주민등록 전입신고 후에 대항력 효력이 발생합니다. 

 

즉, 전입시고 다음날 1시부터 대항력 효력이 발생하는데 예를 들면 1월 10일에 이사를 하고 1월 11일에 전입신고를 했다면 1월 12일에 대항력 효력이 발생됩니다. 

 

그리고 대항력을 가지고 있더라도 주민등록을 이전하면 자동적으로 대항력을 상실하게 됩니다. 이제 또 다른 임차인의 권리인 우선변제권에 대해서 아래의 링크를 통해서 확인해 볼 수 있습니다. 

 

2. 우선변제권

 

우선변제권은 내 보증금을 우선하여 변제받을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 임대주택이 경매 또는 공매에 매각되는 경우 임차인의 보증금을 변제받을 권리입니다. 

 

하지만 우선변제권도 권리를 가지고 있다고 해서 무조건 우선적으로 변제받을 수는 없습니다. 왜냐하면 임차거래 이전에 발생한 저당권이 있다면 임차인보다 우선순위를 가지기 때문입니다. 

 

흔하게 전세 세입자로 들어가는 경우 전세거래 이전에 임대인이 은행에 주택담보대출이 있을 경우 경매나 공매로 주택이 매각되는 경우 임차인의 보증금보다 우선적으로 은행의 대출금을 먼저 변제하게 됩니다. 

 

정리하면 우선변제권을 소지하더라도 선순위 권리자(저당권 소지자)보다는 변제받을 순위가 뒤로 밀려나게 된다는 것입니다. 그래서 최근에는 임대인의 융자가 없는 상태에서 전세거래를 많이 하기도 합니다. 

 

그렇다면 우선변제권 발생 요건과 우선변제권 행사 요건에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

2.1 우선변제권 발생 요건

 

우선변제권의 발생 요건은 아래의 3가지 조건을 모두 충족하고 있어야 합니다. 먼저 주택이 인도되어야 합니다. 즉 거주를 하고 있어야 하는 것이고 주민등록상 전입신고가 완료되어야 합니다. 

 

마지막으로 확정일자를 부여받아야 합니다. 다시 말하면 확정일자를 받아야 우선변제권 효력이 완벽하게 발생이 됩니다. 확정일자는 증서에 작성된 일자에 완전한 증거력을 부여하는 법률상의 일자입니다. 

 

2.2 우선변제권 행사 요건

 

우선변제권 행사 요건은 임차한 주택이 경매나 공매로 매각되는 경우와 배당에 대한 요구가 있을 때 행사할 수 있습니다. 그리고 우선변제의 요건은 민사집행법상 배당요구 종기일까지 존속됩니다. 

 

취득세 보유세 양도세 구분하기

 

3. 유치권

 

유치권은 건축되고 있는 건물이나 신축된 건물에 현수막을 통해서 쉽게 볼 수 있습니다. 유지권은 빌려준 금액을 돌려받을 때까지 담보물을 저당할 수 있는 권리입니다. 

 

특히, 건물 공사 현장에서 주로 발생하는데 입구를 막아서 누구도 건축물에 들어오거나 활용할 수 없게 하는 것을 유치권 행사를 한다고 알려져 있습니다. 

 

유치권 행사하는 대부분의 경우는 공사를 완료하였지만 공사대금을 지급하지 않아서 소유주의 건물을 법적으로 점유하는 것을 말합니다. 아마 현수막으로 쉽게 볼 수 있습니다. 

 

그렇다면 유치권 성립의 조건은 무엇인지 아래의 링크를 통해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

목적물은 타인의 물건이나 유가증권만 해당합니다.(부동산 및 동산은 물건에 해당합니다.) 그리고 목적물의 점유가 합법적으로 이루어져야 합니다. 즉, 채권의 변제기가 도래했을 때 점유할 수 있습니다. 

 

그리고 목적물에 대한 채권이 발생해야 합니다. 마지막으로 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 유치권 행사가 법적인 효력이 발생합니다. 

 

---

우선변제권 대항력 유치권에 대해서 살펴보았습니다. 임차인이 반드시 알아야 할 권리는 대항력과 우선변제권입니다. 임차거래 시 많은 사람들이 알려주겠지만 본인 스스로 정확하게 알고 있는 것이 중요합니다. 본문 내 링크를 이용하면 보다 자세한 자료를 확인할 수 있습니다.