안심전환대출 관련 제2금융권_중도금대출_전세대출_LTV_DSR적용 573번

 

안심전환대출 관련 제2금융권 중도금대출 전세대출 LTV DSR 적용 여부에 대해서 알아보겠습니다. 이번에 시행되는 안심전환대출은 기존의 고금리 대출을 받고 있어서 많은 경제적 부담을 가지고 있는 사람들에게 낮은 금리의 주택담보대출로 전환할 수 있는 기회는 주는 상품입니다.

 

이미 안심전환대출에 대한 많은 정보가 쏟아져 나오고 있고, 대출을 주관하는 한국주택금융공사 홈페이지에서 아주 정확한 정보가 있기 때문에 신청자격, 신청방법, 제출서류 등은 다른 블로그에도 자세하게 찾아볼 수 있고, 직접 한국주택금융공사 홈페이지에서도 알아볼 수 있습니다. 

 

▶︎ 안심전환대출 신청방법

▶︎ 안심전환대출 신청자격 및 조회

▶︎ 안심전환대출 제출서류 

HF 한국주택금융공사

 

 

그런데 우리가 처한 상황이 해당이 되는지 그리고 자격이 되는지, 다른 규제와 관계는 어떻게 되는지에 대해서 자세하게 알려주는 정보는 부족해 보입니다. 왜냐하면 지금까지 공개된 정보 대부분은 일반적인 경우에 해당될 만한 정보를 제공하고 있기 때문입니다. 

 

그래서 이번 포스팅에서는 몇 가지 궁금할 수 있는 상황이나 기준, 관련 해석에 대해서 간단하게 살펴보도록 하겠습니다. 만약 안심전환대출 신청자격, 신청방법, 제출서류, 자격조회를 원하시는 분들은 위의 한국주택금융공사 홈페이지 링크를 활용하시면 되겠습니다. 

 

 

1. 안심전환대출 전환 가능 대출은?

 

안심전환대출은 기존의 고금리의 주택담보대출을 전환하는 대출 상품입니다. 그래서 기존의 주택담보대출이 전환이 가능한지 알아보아야 하는데 그중 기한에 대한 기준이 있습니다. 단 하나의 전제 조건은 바로 안심전환대출 세부 시행방안이 안내된 이후에 체결된 대출은 제외되는 것입니다. 

 

2022년 8월 17일 이전에 실행된 변동금리 및 준고정금리 주택담보대출부터 전환이 가능합니다. 

 

그렇다고 모든 주택담보대출을 전환되는 것은 아닙니다. 바로 금리 유형에 대해서 일정한 기준을 가지고 있기 때문이죠. 그래서 우리가 가지고 있는 주택담보대출의 상품을 잘 뜯어보아야 합니다. 그래서 전환이 가능한 대출인지 아닌지 파악을 해야 하기 때문입니다. 아래에서 전환 가능한 대출 상품 기준에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

기본적으로 5년 이상 만기를 가지는 상품 중에 금리가 고정된 대출을 제외한 모든 대출이 가능합니다. 그리고 대출 상환 조건에 대한 규정은 없기 때문에 일시상환, 분할상환 대출 상품 모두 전환이 가능합니다. 

 

• 준고정 금리 중 일정기간 금리 고정 후 변동금리 : 전환 가능
• 준고정 금리 중 일정기간을 주기로 금리가 변동 : 전환 가능
• 변동 금리 : 전환 가능
• 5년 미만의 만기인 고정금리 대출 : 전환 가능

• 정책모기지가 아닌 고정금리 대출 : 전환 불가
• 정책모기지(보금자리론, 적격대출, 디딤돌 대출) : 전환 불가

 

위와 같은 대출상품을 가지고 있는 경우에 안심전환대출 전환 대상이 됩니다. 그런데 여기서 또 다양한 궁금증이 생기기도 합니다. 제1금융권이 아닌 제2금융권의 주택담보대출도 되는지? 전세자금대출도 적용이 되는지? 바로 이어서 알아보도록 하겠습니다. 

2. 안심전환대출 제2금융권? 전세자금대출?

 

안심전환대출은 보험사, 상호금융(농협, 신협, 새마을금고 등), 저축은행에서 실행된 주택담보대출도 안심전환대출 이용이 가능합니다. 하지만 여기서 중요한 것은 제1금융권은 해당 은행에서 직접 신청이 가능하지만, 제2금융권의 경우는 반드시 한국주택금융공사 홈페이지나 모바일앱을 통해서만 신청이 가능합니다. 

 

만약 제2금융권의 주택담보대출을 가지고 계시고 전환을 원한다면 포스팅 위의 링크에서 먼저 자격 조회 및 신청 방법을 확인해 보시기 바랍니다. 

 

그럼 전세자금대출, 전세보증금담보대출, 이주비대출도 안심전환대출 신청이 가능할까요? 먼저 지금까지 설명한 것을 보면 주택담보대출에 한해서라고 설명을 드렸습니다. 그래서 부동산등기부등본상에 근저당 또는 저당권이 잡힌 (등기된) 주택담보대출만을 대상으로 합니다. 

 

부동산 등기 의미 종류 등기부 등본 소유권 이전 말소 보존 420

담보권, 저당권, 지상권 차이점 총정리 (423번)

 

그래서 전세자금대출, 전세보증금담보대출, 이주비대출은 안심전환대출 신청이 불가능합니다. 여기서 또 궁금증이 생길 텐데요. 그럼 집단대출도 안심전환대출 신청이 가능할까요?

 

3. 안심전환대출 중도금대출? 잔금대출?

 

만약 분양을 받은 아파트가 있고 중도금 또는 잔금에 대해서 집단대출을 받은 상황이라면 이것도 주택을 담보로 하는 대출이기 때문에 안심전환대출 신청이 가능할 것이라고 생각하실 것입니다. 하지만 되는 대출이 있고, 안 되는 대출이 있습니다. 바로 해당 건물이 등기가 되었냐는 것입니다. 

 

이것은 앞서 설명한 저당권 설정이 가능한가 아닌가 와 관련이 있습니다. 중도금 대출의 경우 아파트가 건설되고 있는 도중에 받는 대출이기 때문에 저당권 설정이 불가능합니다. 그리고 명확하게 주택담보대출이 아닌 것입니다.

 

하지만 잔금대출의 경우에는 등기가 완료된 건물이고 저당권 설정이 가능하기 때문에 안심전환대출 이용 요건(시기 및 금리 등)에 해당하는 경우 안심전환대출 신청이 가능합니다. 

4. 안심전환대출 주택 가격 기준과 변동

 

안심전환대출의 다양한 조건 중에서 담보물(주택)에 대한 기준이 있습니다. 바로 4억 원 초과하는 주택의 담보대출인 경우에는 신청이 불가능합니다. 그런데 주택이라는 것에 달리는 가격이라는 것이 아주 다양하게 있습니다. 시세, 기준시가, 공시지가, 실거래가 등등 그렇기 때문에 4억이라는 기준을 판단하는 기준이 명확해야 합니다. 

 

부동산 가격의 종류 차이점 실거래가 공시가격 기준시가 시가표준액 공시지가 420

 

그런데 여기서 문제가 발생합니다. 시세 4억 원이라는 것이 누가 감정하냐에 따라서 달라지기 때문입니다. 아파트의 경우 비교적 투명한 시세를 가지는 반면 비 아파트의 경우는 시세를 딱 찍어서 규정할 수 없기 때문입니다. 그래서 안심전환대출에서는 다양한 시세에 대해서 우선 적용 방식을 채택하였습니다. 

 

기본 적용 순서 : KB국민은행 시세 > 한국 부동산원 시세 > 주택공시가격 > 감정평가금액

 

보통의 아파트는 KB시세와 한국부동산원 시세를 적용할 것이고, 다세대주택, 연립주택, 단독주택의 경우라면 현실화율을 감안한 주택 공시 가격을 우선적으로 적용하고 이후 감정평가금액으로 적용하게 됩니다. 

 

다세대주택 다가구주택 연립주택 차이 422

 

그리고 적용되는 시세는 안심전환대출 신청일을 기준으로 하기 때문에 안전전환대출 이용 중에 주택 가격이 상승하여 4억 원이 초과되더라도 즉시 상환의 의무는 없기 때문에 안심해도 됩니다. 

 

그럼 이제 마지막으로 소득 자격과 대출 규제에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 

5. 안심전환대출 부부합산 소득, LTV, DSR

 

현재 시행하는 안심전환대출은 '우대형 안심전환대출'입니다. 그래서 기본적으로 서민층이나 취약계층의 주택담보대출에 대한 부담을 줄이기 위해서 지원하는 것이기 때문에 소득자격이 있습니다. 그래서 가구를 기준으로 부부합산 소득이 7000만 원 이하인 경우에만 신청이 가능합니다. 

 

그리고 소득에 대한 조회는 건강보험료 납부 내역을 바탕으로 하고 있기 때문에 7000만 원이라는 소득액을 건강보험료 납부액을 기준으로 해당이 되는지 확인할 필요가 있습니다. (신청자격 조회 링크 활용) 그래서 만약에 부부합산 소득이 7000만 원이 초과하는 가구는 내년에 시행될 예정인 '일반형 안심전환대출'을 이용하는 것이 좋겠습니다. 

 

자! 마지막으로 주택담보대출 규제 제도인 DSR, LTV, DTI에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 이 용어를 잘 모르겠다면 아래의 포스팅을 활용해 주시면 됩니다. 

 

LTV(주택담보인정비율)과 DTI(총부채상환비율) 간단정리 (426번)

DTI LTV DSR LTI RTI 뜻 510

 

안심전환대출의 경우 다른 부동산 정책 대출과 마찬가지로 DSR(총부채원리금상환비율)은 적용되지 않습니다. 하지만 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)은 적용이 되기 때문에 실제 전환할 수 있는 금액에 대해서 고려할 필요가 있습니다. 

 

기존의 주택담보대출이 발생한 시점과 안심전환대출 발생 시점의 주택의 가격이나 소득에 대한 변동이 있기 때문에 LTV와 DTI는 재산정을 하게 됩니다. 그리고 안심전환대출의 경우 조정대상지역, 투기과열지구와 상관없이 LTV는 70%, DTI는 60%로 일괄 적용하게 되니 참고 바랍니다. 

 

조정대상지역, 투기과열지구에 대해서 더 알고 싶다면 아래 포스팅을 이용해 주세요!

투기과열지구 조정대상지역 구분하기 DTI, LTV (493번)