부동산 대출과 관련된 용어(DTI, LTV, DSR, LTI, RTI)를 정리해보려고 합니다. 부동산 정책은 크게 세제(세금)와 대출 관련된 정책이 가장 관심을 가지게 됩니다. 실제 주택이나 토지 같은 큰 금액이 오갈 때는 납부하는 세금과 대출금액의 규모가 크기 때문입니다. 실제 대출규제가 살짝 강화되어도 시장 분위기는 달라지게 됩니다.
부동산 사업자나 임대사업자가 아닌 사람이라면 대부분 주택 구입을 위하거나 전세자금을 위해서 대출을 받게 됩니다. 솔직하게 요즘에 대출 없이 주택을 구입하기란 일반적인 않은 상황이라고 볼 수 있습니다. 그래서 간편한 부동산 시세 조정이나 과열을 완화시키기 위해서 정부는 대출규제라는 카드를 먼저 사용하기도 합니다.
실제로 전세가가 높아지고 그 영향으로 주택가격이 상승한다고 하면, 기존의 전세자금 대출을 DTI(총부채상환비율)에 포함시키겠다고 하면 전세 수요가 확 줄어들게 할 수 있습니다. 그리고 주택의 실거래가가 높다고 판단되면 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정하고 LTV(주택담보인정비율)을 낮추면 대출을 못 받게 되기 때문에 주택 가격을 잡아두는 효과를 볼 수 있습니다.
이렇게 부동산 대출 관련한 용어들이 영어의 약자이기도 하지만 각 용어별로 미묘한 차이가 있어서 다소 혼동이 있을 수 있습니다. 그래서 가장 많이 알려진 DTI, LTV를 제외하고 (아래의 포스팅에서 확인가능합니다. ) DSR, LTI, RTI에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
LTV(주택담보인정비율)과 DTI(총부채상환비율) 간단정리
LTV(주택담보인정비율)과 DTI(총부채상환비율)은 부동산 거래나 청약 시 대출이 필요한 경우라면 반드시 알고 있어야 하는 용어들입니다. 왜냐하면 정부의 부동산 가계대출의 규제를 이 두 가지
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1. DSR (총부채 원리금 상환비율) DTI와 혼동
우리의 소득관련 부채(대출) 상환비율에 대한 용어는 두 가지가 있습니다. 앞서 언급한 DTI가 있고, 약간 다른지만 더 보수적인 성격의 DSR이 있습니다. 일반적인 경우라고 하면 대부분 대출 신청 시 DTI를 확인하겠지만, 은행별로 상황별로 DSR까지 확인하는 경우도 있기 때문에 놓쳐서는 안 되는 용어입니다.
DTI는 총부채상환비율이고, DSR(Debt Service Ratio)은 총부채 원리금 상환비율입니다. 한글로 보면 거의 유사하거나 동일한 개념이라고 할 수있지만 부채에 대해서 어떤 식으로 산정하냐에 따라 다릅니다. 먼저 알아두어야 할 것은 DSR가 더 보수적인 성격을 가진다라고 할 수 있습니다. (부채 관련해서 모든 상황을 고려한 비율)
DTI는 위의 포스팅에서 간단하게 확인을 하시면 될 것이고, DSR은 총부채와 관련된 원금 포함한 이자금액까지 산정하여서 나의 소득 대비 상환할 수 있는 능력을 보는 것입니다. 즉, 부채와 관련된 모든 금전적인 지출을 고려하여 비율로 정하는 것으로 좀 더 타이트하게 대출 상환 능력을 판다하는 것입니다. (DTI는 주택대출과 나머지 대출의 이자상환액만을 고려함)
예를 들어서 현재 주택담보대출을 받기 원할 경우 금번 대출을 포함해서 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 더한 원리금(원금+이자)상환액을 정하고 연간 소득에서 비율을 따지게 되는 것입니다. 그래서 결국 실질적인 나의 총체 상환능력을 확인하는 것입니다.
DTI의 산정방법은 다소 복잡할 수 있습니다. 카드론은 제외한다던가 자동차 할부는 제외한다던가 이런 경우 산정하는 것이 복잡하지만 DSR은 사업자대출을 제외한 개인대출은 모두 포함되기 때문에 산정식은 간단합니다. (모든 대출 원리금 상환액 / 연간 소득)
2. LTI (개인사업자 소득대비 대출비율)
LTI(Loan To Income)으로 개인사업자(자영업자)의 대출관리지표입니다. 위에서는 개인의 대출에 대한 내용이라면 LTI는 사업자의 대출에 대한 내용입니다. 하지만 본인의 사업장과 관련된 대출만 포함하는 것이 아니라 개인사업자 가계대출에 대한 금액도 합산이 됩니다.
왜냐하면 개인사업자(자영업자)는 사업장이 별도로 신용도를 가지는 것이 아니고, 사업자대출이라고 해도 개인사업자 개인의 상환을 해야하기 때문에 사업자 가계대출도 함께 고려를 하는 것입니다. 만약 법인이라면 법인사업체가 별도의 신용을 가지기 때문에 다를 수 있습니다.(실제 법인 대출 시에도 대표자의 보증이 있어야 함.)
그리고 은행은 개인사업자에게 1억 원 이상의 신규 대출 취급할 때 반드시 LTI를 산출하여서 대출 진행에 참고하고 있습니다. 앞서 LTI 산정 시 개인사업자 대출금과 가계대출을 합산한다고 하였고 이는 담보대출 및 신용대출을 모두 포함하고 있습니다.
LTI 산정식은 아래와 같습니다.
모든 금융권의 총 대출금액 (가계대출 + 개인사업자 대출) / 개인사업자의 총소득 (영업이익 + 추가 소득)
대출금액은 담보대출과 신용대출을 모두 포함합니다.
3. RTI (임대업 이자상환비율)
RTI(Rent To Interest)은 부동산 임대사업자의 이자 상환 능력을 심사하는 지표입니다. 쉽게 말하면 임대사업자 본인의 연간이자 상환 비용 대비 연간 임대소득이 얼마인가? 그래서 신규 대출을 잘 갚을 수 있는가에 대해서 따지는 지표라고 할 수 있습니다. 그래서 반드시 임대소득보다 연간 이자 상환액이 적어야 하고 그렇지 않은 경우 대출이 불가능합니다.
RTI 기준 조건은 주택 임대사업자의 경우 RTI가 1.25이어야 하고 비주택 임대사업자의 경우는 RTI가 1.5 이상 되어야 대출이 가능합니다.
RTI 산정 방법은 연간 임대소득 / (해당 임대업 연간 이자비용 + 기존 대출의 연간 이자비용)으로 써 연간 임대소득이 더 많은 경우 1 이상이 되게 됩니다. 예를 들면 연간 이자비용이 1000만 원이라고 하였을 때 주택 임대사업자는 연 1250만 원 이상의 임대수익이 있어야 하고, 비주택 임대사업자는 연 1500만 원 이상 임대수익이 있어야 한다는 뜻입니다.
부동산 대출과 관련된 용어(DTI, LTV, DSR, LTI, RTI)를 정리해보았습니다. 임대사업자나 개인사업자가 아니라면 아래 두 용어까지 알 필요는 없지만, 현재 부동산 관련 대출규제가 지속되면서 부동산 경기가 줄어든 것은 사실입니다. 하지만 주택이라는 것이 거주의 목적이 가장 크기 때문에 언제까지 대출규제를 할지는 모르는 일입니다. 일단 우리나라는 대출 없이 주택을 구입하거나 임차하기는 힘들기 때문에 부동산 정책 관련해서 다양한 용어를 미리 알아 놓는 것이 중요합니다.
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