투기지역 투기과열지구 조정대상지역과 같이 부동산 과열을 막기 위한 다양한 지구를 설정하였습니다. 갑자기 부동산 가격이나 토지 가격이 급등하여서 많은 문제가 발생할 가능성이 있는 지역을 다양한 기준으로 지역과 지구를 설정하여서 더 이상 과열되기 않도록 하고 있습니다.
먼저 부동산 정책은 정권이 바뀌거나 경제 상황이 달라지면 항상 변경할 수 있습니다. 그래서 이번 포스팅도 현재 기준과 정책에 맞게 작성이 되었습니다. 향후 바뀔 수도 있는 내용이니 감안하면서 읽어보시길 바랍니다. ▼
부동산 가격의 급등의 원인이 다주택자, 즉 부동산 투자 때문이라고 생각하였기에 그 투자와 투기들이 부동산 가격을 끌어올린 원인이라고 판단하여서 여러 규제를 시작되었고 다양한 설정 지역, 지구를 만들었습니다. 하지만 국토교통부와 기재부 등 여려 기관에서 지정을 하고 있기 때문에 각 규제 지역에 대해서 차이점을 알고 있어야 합니다.
1. 투기 지역
투기지역은 부동산 가격과 땅 가격이 갑자기 급등한 지역에 지정하게 됩니다. 특이하게도 투기지역은 기획재정부 장관이 지정을 하는 것이 특징입니다. 일단 투기지역은 특별한 지정기준이 있습니다. 일정 기간 내에 타 지역이나 전국 평균보다 가격이 높거나 상승률이 가파른 지역을 대상으로 하고 있습니다.
투기지역 지정기준은 다음과 같습니다. ▼
- 직전월 주택가격상승률이 전국 소비자물가상승률 X 130% 보다 높은 지역
- 직전 2개월 주택평균가격상승률이 직전 2개월 전국 주택 평균 가격 상승률 X 130%보다 높은 지역
- 직전 1년간 주택평균가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택 평균 가격 상승률보다 높은 지역
투기지역으로 지정이 된 것보다 우리에게 더 많은 영향을 주는 것은 국토교통부에서 지정하는 투기과열지구와 조정대상지역일 것입니다. 왜냐하면 위의 지역으로 지정될 경우 부동산 구입을 위해 대출이 가능한 규모가 제한된다는 것입니다. 다른 지역에서는 부동산 거래 가격의 70~80%를 대출을 받을 수 있는 반면 위의 지구나 지역으로 지정되면 50% 정도로 제한되기 때문에 실제 거주하는 지역에서 실 거주를 위해서 부동산 거래를 하는 경우 많은 제약이 따르게 됩니다.
이어서 투기과열지구와 조정대사지역 지정 기준에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. ▼
2. 투기과열지구
투기과열지구는 부동산 가격이 갑자기 급등했거나 주택 투기가 우려되는 지역으로 투기 규제가 필요한 지역이라고 할 수 있습니다. 그리고 투기과열지구는 국토교통부 장관 또는 시/도지사가 지정할 수 있습니다. 지정기준은 크게 3가지로 구분할 수 있습니다. 청약경쟁률이 높거나 공급 물량이 부족한 지역 그리고 주택 투기가 활성화된 지역에 지정이 됩니다.
투기과열지구 지정 기준은 아래와 같습니다. ▼
- 2개월간 월평균 청약경쟁률이 모든 5 : 1을 초과하거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모든 10 : 1을 초과한 지역
- 주택의 분양계획이 직전월보다 30% 이상 감소하여 공급 물량이 부족한 지역
- 주택 건설사업계획 승인이나 주택 건축 허가 실적이 전년도에 비해 급격히 감소한 지역 중 주택에 대한 투기가 성행하거나 우려가 있는 지역
다음은 조정대상지역에 대해서 알아보겠습니다.
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3. 조정대상지역
조정대상지역은 3개월간 주택가격상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역을 기준으로 하고 있습니다. 쉽게 말하면 이름과 맞게 집값 조정이 필요한 지역이라고 생각하면 됩니다. 역시 국토교통부 장관이 주거정책심의위원회를 통해서 지정이 됩니다.
투기과열지구보다는 부동산 거래의 제한이 다소 적다고 할 수 있는 것이 조정대상지역입니다. 하지만 대출에 대한 규제가 분명하게 있기 때문에 집값 하락에 주된 역할을 하고 있습니다. 실제 최근 주택 가격의 하락은 대출의 어려움이 제일 크다고 볼 수 있기에 투기나 다주택자를 막기 위한 방법으로 자금 조달 능력을 상실시키는 것입니다.
조정대상지역 지정 기준은 아래와 같습니다. ▼
- 2개월간 해당지역 평균 청약경쟁률이 5:1 초과하거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모든 10:1을 초과한 지역
- 3개월간 분양권 전매 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 지역
- 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역
투기지역 투기과열지구 조정대상지역에 대해서 살펴보았습니다. 현재 주택 시장의 축소로 부동산 거래 자체에 관심이 많이 줄어들었고 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역뿐만 아니라 전국적으로 부동산 시작이 축소되고 있어서 규제지역에 대한 관심도 많이 떨어진 상태이지만, 부동산이라는 것이 다시 상황이 호전될 경우 가파르게 상승하기 때문에 향후 계획을 위해서 잘 알고 있어야 할 것입니다.
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