신축빌라 분양계약 주의사항 중 등기부등본, 분양계약서 보는 방법, 전세가율 확인 필요에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 최근 부동산 가격이 들썩이고 있는데 여전히 우리가 사고 싶어 하는 아파트의 가격을 보기보다 많이 떨어지않았습니다. 그래서 신축빌라를 눈여겨보는 사람들이 있습니다.
최근 신축빌라의 공급량이 늘어나고 있어서 당장 주거할 집이 필요한 사람들 중심으로 신축빌라에 대한 관심도가 높아지고 있습니다. 하지만 아파트와는 달리 신축빌라를 분양받을 때는 몇 가지 신중하게 생각해야 할 점들이 있습니다. 당연히 소유자와 향후 시세를 고려해서 거래 결정을 해야 할 것입니다. ▼
1. 신축빌라 분양 계약 주의사항 (1) 실소유자 확인
신축빌라 분양 계약 시 가장 먼저 해야 할 행위는 실소유자가 누구인지 파악을 해야 합니다. 신축빌라의 경우 건물을 다 짓고 난 후 즉 준공이 된 이후에 분양을 하는 경우도 있지만 준공이 되기 전부터 분양을 시작하는 경우도 많이 있기 때문입니다. 그래서 우리가 분양 계약을 해야 하는 사람은 실소유자이어야 하기 때문에 등기부등본을 확인하는 것이 중요합니다.
하지만 준공 전에 분양 계약을 하는 경우라면 건물에 대한 부동산등기부등본이 존재하지 않기 때문에 빌라 건축물이 지어진 토지의 등기부등본과 건축주가 일치하는지 반드시 확인을 해보아야 합니다. 만약 오피스텔의 경우는 등기를 한꺼번에 하는 집단등기를 하기 때문에 등기가 나오기까지 시간이 오래 걸릴 수 있으니 이점도 미리 확인해 보는 것이 좋습니다. ▼
정리하자면 준공이 된 신축빌라라면 반드시 등기부등본을 확인해서 실제 소유주는 누구인지 알아내고 실소유주와 분양계약을 해야 합니다. 단 실소유주의 대리인과 계약을 하는 경우는 아래의 체크사항을 반드시 확인해 보시기 바랍니다.
- 위임장과 신분증 확인
- 실소유주 인감이 찍힌 위임장
- 인감증명서
- 대리인의 신분증
2. 신축빌라 분양 계약 주의사항 (2) 분양계약서 확인
만약 준공이 되지 않아서 등기부등본이 나오지 않은 신축빌라의 경우 등기부등본 대신에 분양계약서를 반드시 작성하여서 실소유주 본인과 분양계약서 상의 계약자가 동일 인물이 맞는지 주민등록번호와 주소까지 신경 써서 확인하는 것이 좋습니다. 그리고 실소유주와 계약하면 나머지 특약 사항을 잘 작성해야 합니다.
실제 신축빌라에 융자가 없다고 하는 경우라면 분양계약서 특약사항에 신축빌라 건물에 대해서 융자가 없다는 내용을 명기해야 합니다. 예를 들면 '본 건물은 근저당 등 제한물건이 없는 계약이며 잔금일 다음날까지 변동 없기로 함' 이렇게 명기하는 것이 좋습니다. 가급적이면 '이를 어길 시 계약 해제와 위약금을 지급한다'라고 명기하는 것도 좋습니다.
우선변제권 대항력 유치권 알아보기
우선변제권 대항력 유치권에 대해서 살펴보겠습니다. 부동산에는 다양한 권리가 있습니다. 저당권, 전세권처럼 등기부에 기입이 되는 등기권리도 있는 반면에 자연스럽게 법적으로 생기는 권
출처 : Investment U 포럼
위에서 잔금 다음날까지 변동 없기로 함이라고 한 이유는 대항력에 의한 시간 차가 있기 때문입니다. 그리고 잔금 날 및 이삿날에 전입신고와 확정일자를 받는 것이 가장 중요합니다. 저당권의 경우 즉시 효력이 발생하고 확정일자의 대항력은 익일 발생이 하기 때문에 가급적이면 계약서 상 잔금일에 확정일자 또는 전입신고를 하는 것이 좋습니다.
반대로 융자가 있는 경우에는 안전한 방법인 전세금으로 융자를 모두 상환한다는 조건의 계약이 있는 집에 들어가는 것이 좋습니다. 정리하면 융자가 있건 없건 간에 자세한 사항과 향후 일어날 수 있는 불미스러운 상황까지 고려해서 특약사항에 꼭 명기하는 것이 좋습니다. ▼
3. 신축빌라 분양 계약 주의사항 (3) 전세가율 확인
신축빌라의 분양 계약 전에 많은 사람들이 놓치는 것이 전세가율입니다. 먼저 전세가율을 알기 위해서는 매매가를 알아야 합니다. 신축빌라의 경우 초기에 비싸지만 시간이 지날수록 일반적으로 빌라는 감가상각이 심해서 매매가가 떨어지고 전세가는 유지되는 현상이 발생하기도 합니다.
그래서 현재 계약하는 분양가만을 고려하지 말고 나중에 전세가를 고려하는 계약을 해야 한다는 것입니다. 그래서 신축빌라 주위의 5년 이내의 같은 면적의 빌라 시세가 어떻게 되는지 알아보는 것이 중요합니다. 분양가 대비 매매가가 많이 낮아진 상태라면 계약을 신중하게 고려해야 할 수 도 있기 때문입니다. ▼
4. 신축빌라 분양 계약 주의사항 (4) 확정일자와 전입신고
아직 등기가 나오지 않는 신축빌라일지라도 확정일자와 전입신고 그리고 실거주 이렇게 3가지 조건을 만족하면 대항력을 가질 수 있습니다. 그래서 만일의 경우에 경매로 집이 넘어가더라도 우선권을 인정받을 수 있습니다. 앞서 간단하게 설명한 데로 대항력은 확정일자/전입신고 다음날부터 효력이 있기 때문에 최소 잠금일(이사 당일)까지는 반드시 해두어야 합니다.
신축빌라 분양계약 주의사항 중 등기부등본, 분양계약서 보는 방법, 전세가율, 확정일자, 전입신고 등 반드시 알아두어야 할 몇 가지에 대해서 살펴보았습니다. 모든 부동산 계약이 같듯이 거래 가격이 크고 관련된 법이 많은 만큼 신중하게 판단해서 결정 후 완벽한 계약을 해야 합니다.
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