다운계약서와 업계약서에 대해서 살펴보겠습니다. 다운계약서와 업계약서라는 말을 제일 많이 듣게 되는 경우가 뉴스와 같은 미디어일 것입니다. 왜냐하면 정상적인 계약서가 아니기 때문입니다. 계약서는 거래 사실 그대로 작성하는 것이 원칙입니다. 하지만 거래 가격을 낮추어서 작성하거나 거래 가격을 높여서 작성하는 경우는 정확하게 불법 행위이고 그렇게 작성된 계약서는 불법계약서가 되는 것입니다. ▼
이렇게 불법적으로 계약서를 작성하는 이유는 별도의 편익을 취하기 위한 목적이기 때문에 제안을 해서도 제안을 수용해서도 안될 것입니다.
이번 포스팅에서는 불법계약서인 다운계약서와 업계약서에 대해서 알아보고 허위 거래가 적발될 경우 받는 처벌까지 알아보도록 하겠습니다.
1. 불법계약서 작성하는 이유
다운계약서와 업계약서 처럼 불법적으로 허위 계약서를 작성하는 이유는 실거래금액과 신고 거래금을 다르게 하여서 부동산 매도자의 탈세와 매수자의 대출한도를 늘리기 위해서입니다. ▼
일반적으로는 매수자와 매도자의 합의 하에 작성하게 되지만 본인도 모르게 작성할 수 있기 때문에 부동산 매매계약 체결과정이나 이행과정에서 반드시 꼼꼼하게 확인해서 작성해야 합니다.
이러한 불법계약서 작성이 예전에는 편법적으로 이행이 되었다면 14년 전부터는 명확하게 불법 행위로 규정되고 있어서 적발 시 처벌을 받게 됩니다.
2. 다운계약서
다운계약서는 말그대로 실제 매매 가격보다 낮은 금액을 작성한 계약서입니다. 이렇게 낮은 금액을 계약서에 작성하는 이유는 매도자의 탈세를 위함입니다.
다시 말하면 매도자는 부동산을 팔면서 양도차익에 대한 소득이 발생할 수 있습니다. 그리고 매수자는 부동산을 사는 것은 부동산을 취득하였다고 합니다. 그래서 부동산 거래 시에는 매도자는 양도세, 매수자는 취득세를 납부해야 하는데 그때 세금 산정을 위한 기준이 거래 계약서입니다. ▼
그래서 실제 거래가보다 낮은 거래금액을 상호 합의 하에 작성하고 양도세와 취득세를 불법적으로 줄이는 행위의 계약서로 사용하게 됩니다. 다운계약서는 일반적으로 아파트 분양권 거래시에 자주 활용하는 것으로 알려져 있어서 반드시 분양권 거래 시 주의가 필요합니다.
3. 업계약서
업계약서는 다운계약서와는 반대로 실제 매매가격보다 높은 금액을 작성한 계약서입니다. 이렇게 높은 거래금액을 계약서에 작성하는 이유는 대출 한도를 높이기 위해서입니다.
실제 보유한 금전에 더 많은 대출을 합하여 거래 대금을 지불하고자 하기 위해서 저지르는 불법행위입니다. 주택담보대출을 받기 위해서는 해당 부동산의 거래대금의 일부(70~80%)만 대출이 가능하기 때문에 보유한 금전이 적을 경우에 업계약서를 작성하게 됩니다. ▼
일반적으로 재개발 지역에서 투기를 목적으로 업계약서를 많이 작성하는데 한정적인 금전으로 최대로 투자하기 위해서 불법적으로 작성하게됩니다.
4. 불법계약서 관련 처벌
일단 다운계약서와 업계약서는 불법 계약서인 것을 잊지 마시고 이러한 불법 계약서에 관련된 모든 사람들이 처벌을 받게 됩니다. 즉, 불법계약서는 매수자와 매도인 모두 처벌을 받게 되고 중개업자가 대신 작성을 해주었을 경우에 중개업자도 처벌을 받게 됩니다.
그래서 거래 당사자 본인도 모르게 불법계약서가 작성되었다고 해더라도 처벌을 피하기는 쉽지 않은 상황입니다. 관련된 처벌은 먼저 비과세 감면 규정 적용이 배제되고 탈세한 양도소득세, 취득세는 정상적으로 부과됩니다. ▼
그리고 양도소득세의 경우 신고 의무 불성실로 가산세가 최고 40%까지 추가로 부과됩니다. 마지막으로 부동산 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료도 부과됩니다.
다운계약서와 업계약서에 대해서 살펴보았습니다. 제일 먼저 기억해야할 것은 14년 전부터 이미 불법행위로 규정된다는 것이고 허위 계약서를 작성하는 것은 모든 사람들이 처벌이 받은 다는 것도 중요합니다. 이러한 거래를 제안해서도 안되고 제안받았을 때는 분명히 거절의 의사를 밝히고 증거를 남기는 것이 좋겠습니다.
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