담보권, 저당권, 지상권은 부동산의 권리를 칭하는 용어입니다. 부동산에서는 소유권과 같이 여러 가지 권리가 있습니다. 그중 채무에 관련된 권리가 있는데 대부분 부동산 거래 시 거래 대금 일부를 채무하여 지급하기 때문입니다. 이중 우리의 실생활과 관련된 담보권, 저당권, 지상권에 대해서 살펴보겠습니다.
부동산은 물권을 가지고 있기 때문에 돈을 빌려서 사용하는 경우 부동산 자체를 담보하여서 채무를 실행하게됩니다. 그래서 그에 따른 권리 설정을 해야 하고 이렇게 설정한 권리는 부동산 등기부에 기입을 하게 됩니다. 그리고 부동산 등기부를 복사한 서류를 부동산 등기부 등본이라고 합니다. ▼
1. 담보권
담보권은 부동산 물권을 채권(채무)의 담보를 제공하는 권리입니다. 그래서 저당권과 혼동이 있을 수 있는데 이번 포스팅에서 확실하게 구분해보시면 될 것같습니다.
담보권은 채무자(돈을 빌린사람)이 빚을 갚지 못할 경우 채권자(돈을 빌려준 사람)가 채무 이행을 확보할 수 있는 권리를 말합니다.▼
쉽게 말하면 채무상환이 안될 경우에 해당된 담보물(부동산)의 권리가 채권자에세 넘어가게 되는 것입니다. 일단 담보권에 대해서는 소유권이 넘어가는 것이기 때문에 확실한 주의가 필요합니다.
하지만, 채무자가 채권자에세 담보물(부동산)에 대한 소유권을 이전한 후에 별도로 정해진 기간 내에 채무를 모두 상환하였다면 다시 소유권을 되돌려 받을 수 있습니다.
정리하자면, 부동산 거래나 돈을 빌리는 경우 본인의 부동산에 담보권을 설정하였고 빚을 갚지 못하였다면 소유권이 넘어간다는 것 반드시 기억 하시길 바랍니다.
2. 저당권
저당권은 채권자로 부터 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 저당권은 돈을 빌려준 사람이 권리를 설정하는 것으로 돈 빌린 사람이 갚지 못하는 경우 가장 먼저 변제받을 수 있는 권리로 담보권과는 차이가 있습니다.
즉, 채무 이행이 되지 않았을 때 저당물(부동산)을 경매로 넘기고, 경매로 낙찰한 금액에서 우선하여 채권을 변제 받을 수 있는 권리를 의미합니다. ▼
반대로 저당권이 없을 경우 경매가 이루어져도 채권 변제를 우선하여 받을 수 없습니다. 그래서 부동산 구입 시 은행에서 돈을 빌리는 경우 은행이 우리의 부동산에 저당권을 설정하게 됩니다. (부동산 등기부 등본 조회방법)
그리고 부동산 구입 뿐만아니라 전세 계약 시에도 저당권을 여부가 가장 중요합니다. 우리의 전세 보증금 이전에 선순위 저당권이 설정되어 있는 경우 우리 전세 보증금이 후순위 저당권에 해당되기 때문에 최악의 상황이 일어나는 경우 전세 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
정리하면, 저당권은 돈을 빌려준 은행이 돈을 빌린 사람의 부동산에 채무 불이행 시 해당 부동산을 경매로 처분할 권리가 있는 것이고, 전세 계약 할때는 선순위 저당권이 있는지 반드시 확인하시길 바랍니다.
3. 지상권
지상권은 보다 생소한 권리 설정일 수 있습니다. 보통은 은행에서 부동산에 설정하는 권리로 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.
토지를 사용할 수 있는 권리로 지상, 지하, 기타 공작물, 수목을 소유하기 위해서 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미합니다. 그래서 지상권이 설정된 경우라면 해당 은행의 동의 없이 건축을 할 수 없습니다. ▼
이렇게 지상권을 설정하는 이유는 토지에 대한 직접적인 권리를 행사하기 위함이기도 하지만 담보권을 강화하기 위해서 설정하기도 합니다. 즉, 토지 사용에 대한 제한을 추가하여서 담보권을 강화하는 것입니다.
담보권, 저당권, 지상권과 같이 부동산 권리설정에 대해서 살펴보았습니다. 각자의 권리는 채무와 밀접한 관계가 있습니다. 그런데 이러한 권리 설정에 대한 기입은 부동산 등기부에 기입하게 됩니다. 그래서 각 종 등기와 혼동하기 쉬운데 등기에 대해서 보다 자세한 설명은 아래의 포스팅을 이용해 주시길 바랍니다.
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