깡통전세 갭투자 전세사기 유형과 예방법에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 최근 매매가 하락이 지속되고 반면에 전세가 대비 매매가가 낮아지는 역전현상의 위험성이 높아지고 있습니다. 그런데 이런 상황은 당연하게도 갭투자를 하려는 사람들에게는 아주 좋은 현상이라고 할 수 있습니다.
왜냐하면 전세가가 상승하고 매매가가 하락하면서 그 갭(투자하는 돈)의 수준이 감소하고 있기 때문에 결국에 전세 세입자를 구할 만 있으면 적은 금액으로 주택을 매매할 수 있기 때문입니다. 그런데 여기서 더 나아가면 아주 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.
여기 매매가와 전세가가 거의 만나는 지점에서 깡통전세가 발생하기도 하고 자의든 타의든 간에 전세사기가 발생할 수 있습니다. 이러한 패턴에 의해서 전세사기 문제가 지속적으로 발생하지만 결국 세입자가 될 수밖에 없는 사람들만 피해를 보는 악순환이 되고 있습니다.
이번 포스팅에서는 어떻게 갭투자에서 깡통전세가 되는지, 그리고 어떻게 전세사기를 당하게 되는지 그리고 미리 알 수 있어서 막을 수 있는 방법에 대해서 살펴보록 하겠습니다. 포스팅 내 링크와 유튜브 영상을 활용하면 보사 상세한 내용을 확인할 수 있습니다.
1. 깡통전세와 갭투자
갭투자라고 하면 전세가와 매매가의 차이 즉 '갭'이 적은 주택을 전세 세입자를 껴서 매매가 대비 아주 낮은 금액을 투자하여 구매하고 이후에 매매가가 올라가게되면 시세차익을 남기는 투자 방식입니다. 이러한 투자방식이 수익이 날 수 있는 조건은 단 하나로 집값이 상승하는 경우입니다.
하지만 반대로 집값이 떨어지게 되면 전세가와 근접하거나 전세가보다 더 낮아져서 깡통전세가 발생할 수 있습니다. 지금 이시기가 집값이 낮아지는 상황입니다. 하지만 투자자 입장에서는 집값이 쌀 때 그리고 갭이 작을 때 주택을 구매하는 것이 나중에 집값이 올랐을 때 많은 시세차익을 볼 수 있기 때문에 지금 이 상황도 무시할 수 없는 상황입니다.
여기서 중요 포인트! 과거 집값이 상승한 이후부터 갭투자를 한 주택의 전세 세입자라면 매매가가 지속적으로 떨어지고 있기 때문에 아주 위험하고 불안한 상황이라고 할 수 있습니다. 그럼 이어서 소위 깡통 전세라고 하는 상황에 대해서 살펴보겠습니다.
1.1 깡통전세
전세가격이 매매 가격과 비슷하거나 매매 가격보다 높은 매물을 말합니다. 통상적으로 집주인이 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80% 이상일 대로 규정하고 있습니다.
그렇다면 깡통전세가 전세사기로 진화하는 유형에 대해서 알아보겠습니다. (유튜브 영상)
먼저 집주인이 채무(대출금)를 해결하지 못해서 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 상황이 발생할 수 있는 상황을 단계적으로 알아보겠습니다. 총 3가지 경우로 나누어서 설명하겠습니다.
- 집주인이 대출 이자를 제대로 갚지 못하는 경우가 발생
- 부동산(주택)이 경매로 넘어가게됨.
- 경매 낙찰자의 구매금액이 은행의 대출을 갚는 데 사용
- 결국 임차인(세입자)의 보증금을 돌려받기가 힘든 상황이 발생
- 부동산 경기 침체가 발생하여서 매매가가 낮아짐.
- 세입자가 재계약을 원치 않아서 보증금을 돌려줘 아하는 상황이 발생.
- 매매가 잘 이루어지지 않아서 매매가를 낮추게 됨.
- 결국 집주인이 집을 팔아도 전세보증금을 돌려주기 힘들어짐.
- 매매가가 낮아지게 되면서 전세가도 같이 떨어짐.
- 다른 전세 세입자를 구해도 전세가가 낮아져서 기존 세입자의 보증금 전액을 돌려주지 못하는 경우 발생
- 더 낮은 전세가를 원하는 사람이 많아져서 다음 세입자를 구하지 못하는 경우 발생
위와 같은 상황에서 깡통전세가 발행하게 되면 결국 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 수 있는 것입니다. 생각보다 복작한 상황이 아니고 아주 쉽고 자연스럽게 발생할 수 있는 상황이 되어 가고 있습니다. 하지만 전세보증금 보증상품을 가입한 사람이라면 온전히 보증금을 보호받을 수 있지만, 그렇지 않은 사람은 보증금 전부 또는 일부를 잃을 수도 있습니다.
일단 깡통전세의 경우 세입자를 속이려는 행위(기망행위)를 의도하였고 그러한 목적이 있다고 보기에는 힘들 수 있어서 법적으로 사기라고 판단하기에는 무리가 있습니다. 실제 보증금을 가로채려는 목적으로 전세사기를 벌이는 사람도 있다는 것은 알고 있어야 합니다.
아래에서 다양한 전세 사기 유형에 대해서 살펴보겠습니다. 글을 읽기가 귀찮다면 아래의 영상으로 한 번에 확인할 수 있습니다.
<현직 변호사가 알려주는 전세계약 주의 사항_킴변 kimbyun>
2. 전세사기 유형
전세사기 유형은 크게 3가지 유형이 있습니다. 대표적으로 이중계약, 불법 중개사무소, 저가 매물 중복 계약이 있습니다. 각각의 사기 수법에 대해서 간략하게 알아보겠습니다.
2.1 이중계약
이중계약은 건물 소유주에게 임대차 계약을 위임받은 관리인이 세입자와 전세 계약을 하고 소유주에게는 월세 계약을 했다고 속이고 전세보증금을 가로채는 것을 말합니다. 이러한 사기 행각은 보통 소유주가 일일이 관리하기 힘든 주거용 오피스텔이나 원룸에서 주로 발생하는 사기 유형입니다.
2.2 불법중개사무소
일단 공인중개사 자격증이 없는 사람이 중개업 등록증이나 자격증을 빌려서 여러 세입자와 중복 계약을 한 후에 그 전세 보증금을 가로채는 것을 말합니다.
2.3 저가 매물 중복 계약
시세보다 20~30% 저렴한 가격으로 여러 세입자와 전세 계약을 체결한 후에 전세보증금을 가로채는 경우를 말합니다.
그렇다면 이러한 전세사기를 미리 막기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 누구는 전세가와 융자규모를 확인해라, 어떤 서류를 보아라, 세금 납부 현황을 파악하라고 합니다. 하지만 결국 무엇을 살펴보아야 할까요? 당연히 다 확인해야 합니다. 자세한 사항은 아래에서 확인해 보시길 바랍니다.
3. 전세사기 예방법
전세 사기를 예방하는 방법은 간단하고 쉬운 방법은 없습니다. 모든 경우를 대해서 대비해야 하고 모든 상황을 살펴야 합니다. 그래서 고려해야 할 것들이 있는데, 최근 전세금 반환 보증보험을 가입하는 것을 권하고 있는데 이 보증보험은 반드시 가입하는 것이 좋습니다.
그런데 전세금 반환 보증보험을 가입하지 못하는 경우도 있기 때문에 아래에 살펴보아야 할 것들을 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다.
- 계약 전 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 서류 확인
- 전세보증금과 융자, 근저당(담보대출)을 합쳐서 매매가의 70~80%가 넘지 않는 것
- 집주인의 신분증과 서류의 진위 여부 확인
- 체납세금 확인 : 종부세, 재산세, 증여세, 상속세는 전세 보증금 보다 먼저 환수됨.
- 공인중개사 정상 등록 여부 확인
- 잔금일에 확정일자 부여받고 전입신고를 반드시 해야 함 (저당권 대항력 시행일자가 달라서 후순위로 밀림 수 있음)
- 전세 반환 보증보험 가입 필수
- 계약 후에도 주기적으로 등기 현황 살피기 (근저당, 가압류, 소유권 이전 등)
예상하신 데로 살펴보아야 할 것들이 많습니다. 그리고 법적인 지식이 부족하여서 발생하는 문제도 있으니 다소 생소한 용어가 있더라도 반드시 짚고 넘어가는 것이 좋습니다.
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