다주택자 양도세 중과 관련 세금 줄이는 방법에 대해서 살펴보겠습니다. 현재 다주택자에게 많은 부동산 정책적인 규제가 있습니다. 그중에서도 많은 논란을 가지고 있는 것이 양도세라고 할 수 있습니다. 왜냐하면 다주택자의 수익은 바로 양도 시 발생되는 차익이기 때문입니다.
그리고 양도세가 그 차익에 대한 세금이기 때문에 양도세율에 따라서 양도소득의 규모가 좌지우지되기 때문에 양도세(양도소득세)의 규제가 가장 큰 이슈라고 할 수 있습니다. 현재는 다주택자의 양도세 중과와 종합부동산세 때문에 주택을 처분하기고 보유하기도 어려운 상황에 빠진 사람이 많이 있습니다.
그런데 새로운 정부가 부동산 세제 개편의 하나로 다주택자 양도세 중과세율을 임기 시점부터 1년가 한시적으로 유예한다는 정책을 강력하게 추진하고 있습니다. 이런 상황에서 많은 다주택자들의 고민이 빠질 것입니다. 일시적으로 유예하는 것이기 때문에 이번 기회가 주택을 처분할 기회인지 아닌지에 대해서 판단의 고민이 깊어지게 될 것입니다.
- 이번 기회에 주택을 처분(양도)하고 보유세 부담을 줄일 것인가?
- 정권 교체 후 주택가격의 상승도 예상되니 보유세를 내더라도 기다릴 것인가?
- 일단 임대차계약을 유지하고 나중에 자녀에게 증여할 것인가?
이 정도로 고민해 볼 수 있겠습니다. 그렇다면 어떤 것을 택해야 세금의 부담이 줄어들 것인가가 최종 목표일 것이고 몇 가지 경우에 대해서 세금 부과에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
1. 다주택자 양도세 중과 유예기간 처분
다주택자 양도세 중과 유예기간에 주택을 처분하는 경우가 결국 양도세 절세와 보유세 저감 효과가 가장 크다고 볼 수 있습니다. 현재 2 주택자의 경우 현행법을 적용하면 양도 차익에서 장기보유 특별공제가 적용이 안되기 때문에 양도소득금액이 중과를 하지 않을 때 보다 커질 수밖에 없습니다. 그리고 과세표준에 적용되는 세율이 기본 세율의 6~45%이기 때문에 단순하게 생각해도 중과 유예 시와 비교하면 세액 차이가 실제로는 클 수밖에 없습니다.
예를 들어서 다주택자가 현재 시세 12억 주택(10년 이상 보유)을 처분하는 경우를 보면 취득가액이 7억이었을 때 양도차익은 5억이 발생합니다. 그래서 양도 소득액은 5억이라고 할 수 있고 양도소득 기본공제 250만 원을 하면 양도소득세 과세표준은 4억 9750만 원입니다. 그래서 여기에 양도소득세율을 적용하면 아래와 같습니다.
4억 9750만원의 양도소득세율이 60%(20% 포인트 중과 적용)이고 결국 양도소득세는 2억 9850만 원에 지방소득 2985만 원을 합하면 결국 3억 2835만 원을 국가에 납부하여야 합니다. 결국 5억의 수익이 세금 떼고 2억 도 안 남게 되는 것입니다. 약 1억 7천여만 원이 됩니다. 그런데 양도세 중과가 유예되면(적용하지 않으면) 세금 납부액의 차이가 1억 5345만 원이 되고 이는 그대로 매도자의 수익으로 남게 됩니다. 그렇다면 5억의 양도소득이 세금 떼면 3억 2천만 원 정도 손에 쥐게 되는 것입니다.
중과세를 적용받지 않게 되면 10년 이상 보유한 경우 장비 보유 특별공제가 추가로 1억이 공제되어서 세금 계산에 적용되는 양도소득은 4억이 되는 것이고 (세금계산 시 적용되는 소득이 줄어든다는 말) 양도소득세율이 40%로 적용되면 최종 양도소득세는 1억 5900만 원과 지방소득세 1590만 원을 합하여 1억 7490만 원이 되는 것입니다.
그리고 이뿐만이 아니라 1주택자가 되고 종합부동산세 과세기준금액 11억 원(공시지가) 이하라면 종합부동산세를 내지 않아도 되는 상황이 만들어질 수 있습니다. 일단 수천만 원 상당의 종합부동산세를 내지 않아서 세금을 줄이는 효과가 발생합니다. 그리고 나머지 한 채의 경우 2년 의무 거주 기간이 적용된 후에는 양도세 과세 대상에서 제외될 수도 있습니다.
하지만 나머지 한채가 양도 시 12억 원이 넘아가는 경우에는 양도차익에 대한 양도세를 내야 하지만 2년을 거주하였기 때문에 거주기간별 장기보유 특별공제가 적용이 되어서 세액을 크게 줄일 수 있습니다. 결국 정리하면 다주택자의 경우 이번 양도세 중과 특별 면제 기간에 어느 정도의 판단을 하시고 처분하는 것이 세금을 줄이는 효과를 볼 수 있게 습니다.
2. 지속적으로 다주택자를 유지하는 경우
앞서 다주택자는 이번 기회에 주택을 처분하는 것이 세금 감면 유리하다고 하였습니다. 하지만 본인의 판단에 의해서 자신이 보유한 주택의 가치가 높아진다고 판단하는 경우에는 앞으로의 부동산 경기를 정확하게 예측을 할 수 없다면 세제에 대한 흐름을 알아보아야 할 것입니다. 왜냐하면 부동산 경기에 대한 예측보다는 부동산 세제의 방향성과 흐름은 이미 공개가 되었고 예상이 가능하기 때문입니다.
일단 다주택자 양도세 중과는 1년만 유예됩니다. 즉 1년이 지나면 위에서 확인한 바와 같이 양도 시세 차익을 크게 보지는 못할 것입니다. 그런데 양도세의 핵심은 실거래가를 기준으로 양도차익을 보는 것입니다. 그런데 보유세(재산세와 종합부동산세)는 공시 가격을 기준으로 하여 서 세율을 적용합니다. (정부 목표치 2030년까지 시세의 90%)
그래서 보유세는 일반 실거래가보다 낮은 공시가격을 적용하고 있는데 문제는 공시 가격과 실거래가의 괴리가 너무 크다 보니 현 정부와 새 정부는 결국 공시 가격을 올린다는 방향으로 잡고 있습니다. 그래야 국가 재정이 늘어가는 효과도 볼 수 있습니다. 그래서 결정해야 할 것은 이러한 세금 부담률의 상승을 추월해서 부동산 가격이 오를 것인가를 판단해야 하고 무엇보다 중요한 것은 다주택자의 부동산 세금 부과는 누진세와 같은 구조를 가지고 있다는 것입니다. 더 많이 번 자의 세금 비율이 더 산술적으로 높아진다는 것은 아니라는 것입니다.
3. 자녀에게 부담부 증여
그렇다면 다주택자가 1주택만 자녀에게 부담부 증여를 하게 되면 어떨까라는 생각을 할 수도 있습니다. 부담부 증여는 쉽게 말하면 주택을 증여할 때 세입자가 있어서 보증금을 돌려줘야 하는 상황이 있거나, 주택담보대출이 있는 경우 채무까지 무주택자 자녀에게 증여를 하는 것입니다.
그렇게 되면 자녀는 실거래가에서 보증금이나 대출금액을 제외한 나머지에 대해서 증여세를 납부하게 됩니다. 그리고 다주택자 부모의 경우 임대보증금이나 대출금액에 대한 양도소득세 납부가 발생하게 됩니다. 이렇게 되면 현재 다주택자 양도세 중과인 상태에서는 중과세율이 적용되고 장기보유 특별공제를 배제하게 되어 있습니다. 그래서 일단 현행법대로 양도세를 중과해서 납부하게 됩니다.
그런데 중과 유예기간에 증여를 하는 경우에는 세율이 줄어들고 장기보유 특별공제가 적용이 되어서 양도세가 줄어들게 되는 효과가 있습니다. 그리고 부모와 자녀 모든 1 주택자이기 때문에 종합부동산세를 내지 않기도 합니다. 이렇게 세금의 혜택을 줄일 수가 있지만 여기서 중요한 것은 자녀입니다.
결국 부모의 양도소득세를 줄이는 효과가 있지만 자녀는 증여세를 추가로 내야하고 세입자에게 보증금을 만들어 주어야 하고, 넘겨받은 대출을 상환을 해야 하는 것입니다. 결국 부모의 절세효과가 자녀에게 부담으로 생길 수 있다는 것이고, 대출금을 갚아주거나 보증금을 만들거나 하는 모든 상황에서 부모의 돈이 지원된다면 그 역시 증여로 보아야 합니다.
하지만 일부 금액에 한하여 증여세 없이 증여가 가능하기도 합니다. (링크 참조) 결국 다주택자 양도세 중과의 유예시점에서 생각해볼 것들이 많이 있었습니다. 그런데 두 번째의 경우 상황과 예측과 복잡한 계산이 필요합니다. 세 번째 역시 복잡한 계산과 자녀에게 부담을 준다는 것을 고려해보아야 합니다.
다주택자 양도소득세 중과 유예와 세금 줄이는 방법에 대해서 살펴보았습니다. 일단 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치는 지금 시행 준비 단계에 있습니다. 그래서 여러 가지의 경우로 예상에 보자는 취지로 포스팅을 한 것이고 결국 유예 시기가 길고 짧음은 중요하지 않고 다주택자 본인의 판단과 의지에 달려있다고 보입니다. 본인의 상황에 맞게 다각도로 고려해서 최선의 시세차익을 가지는 방향으로 추진하시길 바랍니다.
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