재건축 규제완화 정밀안전진단 용적률 초과이익환수제 498

재건축 규제완화 정책에 대해서 천천히 살펴보려고 합니다. 새 정부의 부동산 정책의 큰 두 가지 방향은 부동산 세제 개편과 재건축 규제 완화입니다. 부동산 세제 개편은 다주택자의 양도세 중과 면제와 취득세, 보유세 완화로 인해서 긍정적인 효과를 기대하고 있습니다.

그리고 재건축 규제 완화 또한 많은 관심을 받고 있습니다. 재건축 관련해서는 실제 기대심리로 인해서 부동산 가격의 일부 흐름이 반등되는 현상도 목격이 되고 있습니다. 일단 다주택자 양도세 중과 면제와 재건축 규제 완화는 그동안 공급을 제한하는 역할을 하고 있었기 때문에 이 두 부동산 정책은 공급 물량 확대를 기대하는 목적이 있습니다.

하지만 주택 공급 물량이 늘어날 것이라는 예상도 있지만 확실한 부동산 시장에 주는 신호로써는 부족할 수 있다는 판단도 있는 만큼 올바른 판단이 중요할 것이고, 관련 정책의 수정안이나 결정 안에 대해서 눈여겨보는 것이 중요할 것이락 생각합니다. 먼저 재건축 규제 완화는 한마디로 공동주택의 정밀안전진단 면제가 가장 주요합니다.

1. 재건축 규제 완화 (1) 정밀안전진단

지금까지 정밀안전진단은 공동주택의 구조적인 안전성에 대한 가중치가 높았기 때문에 재건축 추진 자체가 실제 어려웠습니다. 그래서 대부분의 재건축 추진 단지들이 안전진단을 통과하지 못하였고, 재건축에 대한 필요와 수요를 따라가지 못하였습니다. 그런데 정밀안전진단을 통과하지 못한다는 것은 공동주택(아파트)이 안전성에서 크게 문제가 없다는 것을 말하는 것인데 단지 기준을 강화하였기 때문에 실제 주민들이 체감하는 안전과는 동떨어져 있다는 것이 지배적인 의견입니다.

그래서 새 정부의 정밀안전진단 완화 정책은 준공이 30년 이상된 아파트의 경우 정밀안전진단 단계를 면제해주는 방안을 확정 지었습니다. 이렇게 되면 재건축 사업 진행 속도가 아주 빨라지는 효과를 볼 수 있습니다. 그래서 추가 주택공급 속도가 빨라지는 현상이 따라오게 되면서 부동산 가격의 안정을 도모할 수 도 있습니다.

그리고 안전진단 평가 기준을 완화하려는 정책도 동반하게 됩니다. 앞서 언급한 건물의 구조안전성의 비중이 현재는 50%를 차지하고 있어서 안전진단 평가를 통과하기가 쉽지 않았던 반면 이번 개편으로 구조안전성의 비중을 30%로 낮추고 주거환경 비중을 15%에서 30%로 높이는 전반적인 안전진단평가 가중치를 손볼 계획입니다.

일단 이 두 가지 개편을 통해서 재건축이나 리모델링의 기회를 충분히 제공할 것으로 예상됩니다. 주택이라는 것은 모든 국민의 가장 중요한 자산입니다. 그런데 자본주의 정부에서 개인의 사유재산을 지나치게 간섭하는 것이 과연 모든 국민의 주거 안정성을 보장하는 것인지 다시 한번 생각해 볼 기회가 된 것 같습니다.

2. 재건축 규제 완화 (2) 용적률

공동주택의 재건축은 안전성이 가장 중요한 요건이겠지만 현실적으로 재건축 사업성을 무시하지는 못합니다. 그리고 재건축 사업에서 사업성과 가장 밀접한 것이 용적률입니다. 재건축에서 용적률은 재건축을 위한 부지에 얼마나 많은 주택수를 공급할 수 있냐를 결정하는 것입니다.

예를 들어서 재건축을 추진하는 단지의 용적률이 200%이었고, 재건축 승인을 500%까지 받았다면 산술적으로 2배 이상의 주택수를 공급할 수 있습니다. 그렇게 되면 기존 거주자에게 주택을 공급하여도 일반 분양을 할 수 있는 주택이 많이 있다는 것이고 이것은 재건축 시행사의 수익과 직결되게 되는 것입니다. (용적률 정의 알아보기)

현재는 재건축의 용적률 법적 상한을 300%로 제한하고 있습니다. 그런데 새 정부는 법적 상한을 500%로 상향하는 정책을 준비하고 있는 것으로 알려지고 있습니다. 일단 그동안 사업성이 없다고 판단되는 오래된 아파트 단지가 다시 한번 사업성이 생기는 효과를 가지게 될 것이고, 이는 자연스럽게 주택 공급 물량의 상승으로 이어질 것으로 기대됩니다.

하지만 용적률의 완화는 분명 사업성이 좋다고 볼 수 있지만, 주변 환경에 좋지 않은 역할을 할 수도 있습니다. 용적률을 높인다는 것은 수직으로 높은 건물을 건축한다는 것이고, 이웃 단지나 건물에 조망권을 침해하는 등 여러 가지 악영향이 있지만, 새로운 아파트 단지가 생기면서 주민들의 위한 인프라가 확장되면서 삶의 질이 높아지는 효과도 분명 있다고 볼 수 있습니다.

3. 재건축 규제 완화 (3) 재건축 초과이익 환수제

재건축 초과이익 환수제는 재건축 이후 준공 당시의 주택 가격과 재건축 추진위원회 설립 당시 주택 가격을 비교해서 재건축 이후에 주택 가격 상승으로 조합원이 얻게 되는 수익을 정부에 돌려 내라는 제도입니다. 정확한 기준은 주택 가격 상승으로 인해서 조합원 1인당 3000만 원의 이익일 발생하면 최대 50%까지 부담금을 정부에 납부하는 제도입니다.

다시 말하면 재건축으로 인해서 이익을 본 만큼 일정 부분 국가에 세금을 내라는 말입니다. 그런데 여기서 문제가 되는 것은 단순하게 주택 가격의 상승분에 대해서 먼저 부담금을 내라는 것은 소득에 대한 세금도 아니고, 재산에 대한 세금도 아니라는 것입니다.

소득발생은 실제 일어나지도 않았고, 차익을 실현하였다면 양도소득세를 내면 될 것입니다. 그리고 주택 가격에 맞게 재산세와 종합부동산세 같은 보유세도 낼 것입니다. 하지만 부담금의 명복으로 주택 가격이 상승했을 뿐 손에 쥔 금전적인 혜택이 없는데 미래의 이익을 미리 내라는 것은 저로써는 도저히 이해가 되기 않는 정책입니다.

일단 새 정부는 재건축 초과이익 환수제를 완화를 추진할 것으로 판단됩니다. 주택공급을 목표로 하고 부동산 정책을 수립하는 과정에서 재건축 초과이익 환수제는 실제로 높은 부담금으로 인해서 재건축 추진이 무산되는 상황도 많이 발생하고 있기 때문에 반드시 손을 봐야 할 정책이라고 생각합니다.

재건축 규제완화 정책에 대해서 간략하게 살펴보았습니다. 재건축 규제 완화는 또 다른 주택 공급의 물꼬를 트기 위한 방향으로 보입니다. 그리고 위의 3가지 규제를 완화할 예정이지만 기부채납에 대한 규제도 없앨 것으로 예상됩니다. 기부채납은 재건축 추진 과정에서 학교부지, 도로 등 사회 인프라를 국가에 무상으로 제공하는 것을 말하는데 이것이 실제로는 분양가의 상승 분양일정의 지연 등 많은 악영향을 보이고 있었습니다.