부동산 간접투자는 최근 많은 투자자들에게 주목받고 있습니다. 특히 부동산 재간접펀드와 부동산 리츠(REITs) ETF는 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 효율적인 방법으로 떠오르고 있습니다. 하지만 과거에는 법적 규제로 인해 부동산 재간접펀드의 공모펀드 투자가 제한되었는데요, 최근 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 개정안이 통과되면서 투자 기회가 확대되었습니다.
이번 글에서는 부동산 재간접펀드와 부동산 리츠 ETF의 개념, 특징, 그리고 이번 규제 완화의 배경과 의미에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 그리고 두 투장 방법에 대해서 비교도 했으니 끝가지 읽어보세요!
1. 부동산 재간접펀드란?
1.1 개념
부동산 재간접펀드(Real Estate Fund of Funds)는 부동산 펀드나 리츠(REITs)에 투자하는 펀드입니다. 직접 부동산을 매입하는 것이 아니라, 부동산과 관련된 금융상품에 간접적으로 투자하는 것입니다. 개인적으로는 큰 투자금이 드는 직접 투자보다는 이러한 간접투자 방법이 소액으로 할 수 있는 효율적인 투자라고 생각합니다.
1.2 특징
- 간접 투자 방식
부동산을 직접 매입하지 않고, 부동산 관련 펀드나 리츠를 통해 투자합니다. (리스크 관리 측면에서 효율적이라고 생각함.
- 다양한 부동산 자산에 투자 가능
상업용 빌딩, 물류센터, 호텔, 데이터센터 등 다양한 부동산 자산에 분산 투자할 수 있습니다. 즉, 작은 투자비용으로 다양한 부동산 자산에 투자할 수 있어서, 다양한 호재에 합리적으로 대응 할 수 있을 것이라고 생각함.
- 리스크 분산 효과
여러 부동산 펀드에 투자함으로써 개별 부동산 리스크를 줄일 수 있습니다. 대부분의 부동산 시장이 거시적으로 동시에 상승 하락 패턴을 보이긴 하지만, 그래도 상업부동산, 토지, 주택 관련해서는 디테일한 상황을 파악한다면 충분히 리스크를 분산 시킬 수 있어서 좋은 투자 방법이라고 생각함.
- 유동성 확보
일반적인 부동산 투자보다 유동성이 높지만, 일부 폐쇄형 펀드는 환매 제한이 있을 수 있습니다. 직접 투자시에 수익화 시기에 대해서 투자자가 자유롭게 정하지 못하지만, 간접 투자의 경우 경우에 따라서 자유롭게 처분이 가능하기 때문에 부동산에 관심이 있는 사람이라면 간접투자를 통해서 수익화 하는 것도 하나의 방법이라고 생각함.
현재 관련법 시행령 개정을 통해서 자유로운 투자가 가능하도록 변경하였습니다. 이 부분에 대해서 관심이 많을 것이라고 생각되며, 부동산 리츠 ETF 소개 후에 자세하게 설명하도록 하겠습니다.
영상으로 확인하고 싶으신 분들을 위해서 제가 한번 시청한 유용한 유튜브 영상을 추천합니다.
https://youtu.be/bCJFLySYPqE?si=mptVr066hpjqEhBq
2. 부동산 리츠(REITs) ETF란?
2.1 개념
부동산 리츠 ETF는 **부동산 투자회사(REITs)에 투자하는 ETF(상장지수펀드)**입니다. 주식처럼 거래할 수 있으며, 부동산 리츠의 지수 변동을 추종합니다. ETF이기 때문에 주식처럼 거래 할 수 있고, 현재는 실제 리츠 펀드(투자회사의 펀드상품 운용)에 직접 투자할 수 있습니다.
2.2 특징
- 주식시장에 상장
주식처럼 쉽게 사고팔 수 있어 쉽게 수익화 또는 현금화를 할 수 있습니다. 저는 이 부분이 ETF의 장점이 아닌가 생각합니다. 특히나 소액투자자라면 수익화 또는 현금화가 갑작스럽게 해야할 수도 있기 때문에 소액투자자들에게 ETF 투자는 좋은 대안이 될 수 있을 것이라고 생각합니다.
- 배당 수익 기대
리츠(REITs)는 부동산 임대 수익을 배당으로 지급하는 경우가 많아, 배당 수익을 받을 수 있습니다. 저도 ETF 배당수익을 받고 있는데, 생각보다 좋은 용도로 활용이 가능합니다. 특히나 월 배당금이나 분배금의 경우에는 바로바로 재투자 할 수 있기 때문에 상승 국면이라면 복리 효과가 생길 수 있습니다.
- 소액 투자 가능
직접 부동산을 매입하는 것보다 적은 금액으로 부동산 시장에 투자할 수 있습니다. 임대 수익이나 시세 차이를 받고 싶지만 투자금이 별로 없는 투자자라면 이러한 간접투자(펀드, ETF) 투자로 시작하는 것이 제가 경험상 가장 손쉬운 방법이라고 생각합니다.
- 다양한 부동산 자산 포함
주거용, 상업용, 물류센터, 데이터센터 등 다양한 부동산 자산에 투자 가능합니다. 그리고 전문 부동산 투자회사에 투자하는 것과 같은 효과를 보기 때문에 내가 매수한 ETF의 투자 포트폴리오를 보고 부동산 투자에 대한 전문 지식을 얻을 수 있는 점이 아주 좋습니다.
3. 부동산 재간접펀드 투자 허용 배경 (법 개정 이유)
과거에는 부동산 재간접펀드 투자에 제한이 있었습니다. 하지만 여러 수요를 받아들여 금융당국이 최근 법 개정을 통해 공모펀드에서도 부동산 재간접 투자가 가능해졌는데요, 그동안 금지되었던 주요 이유는 다음과 같습니다.
3.1 부동산 시장 왜곡 우려
부동산 펀드를 통한 대규모 자금 유입이 부동산 가격 상승을 촉진할 가능성이 있었습니다. 특히 상업용 및 주거용 부동산 투자 펀드는 사실상 투기 수단으로 악용될 우려가 있다고 볼 수 있는데요! 현재는 부동산 직접 투자가 일반화 되어 있기 대문에 간접펀드가 투기 수단으로 활용된 경우는 찾아보기 힘든 상황으로 개인적으로 생각합니다.
3.2 공모펀드와 사모펀드 간 규제 차이
기존에는 사모펀드는 부동산 재간접펀드에 투자할 수 있었으나, 공모펀드는 불가능했습니다. 하지만 일반투자자들도 투자할 수 있도록 기회의 넓혀주는 것이 시대 상을 반영하는 것이기 때문에 형평성의 논리에 입각해서라도 이번 법 개정은 긍정적인 평가를 받고 있다고 생각합니다.
3.3 유동성 문제 및 투자자 보호
부동산 펀드는 매각까지 시간이 걸려 유동성 문제가 발생할 수 있고, 다층적인(상품 구조의 복잡) 펀드 구조로 인해 운용 투명성이 낮아질 가능성이 있었습니다. 하지만 부동산 매각은 어느 누구나 쉽게 할 수 없으며, 간접투자의 경우 매수/매도가 비교적 자유롭기 때문에 대부분 문제가 해소 될 수 있습니다.
그리고 부동산 뿐만아니라 다른 자산의 간접투자 펀드도 상품의 구조의 복잡성은 일반화 되어 있기 때문에 특히 부동산 간접 투자라고 해서 더 위험한 투자는 아니며, 기본적인 투자 원칙이 하이 리스크, 하이 리턴이기 때문에 많은 분들이 이해할 것이라고 생각합니다.
3.4 해외 부동산 투자 제한
기존에는 해외 리츠(REITs) 및 부동산 펀드에 대한 직접적인 재간접 투자가 어려웠습니다.이번 개정으로 글로벌 부동산 투자 기회가 확대되어서 더 많은 투자 기회가 생겨 난 것으로 해석할 수 있습니다.
4. 부동산 재간접펀드 vs 부동산 리츠 ETF 비교
위의 포스팅 내용은 한번 정리해 보겠습니다. 개인적으로는 ETF 투자를 선호합니다. 매수/매도가 편리하고 비교적 빠른 시간에 거래할 수 있기 때문입니다. 그리고 무엇보다 ETF 상품 자체를 비교 분석 함으로써 많은 투자 공부도 되기 때문입니다.
하지만, 투자라는 것이 개인의 성향이 크게 좌우하기 때문에 아래의 표를 참고해서 좋은 투자 방향을 설정하셨으면 합니다. 그리고 좋은 상품들은 다른 좋은 블로그에서 잘 찾아 확인해 보시면 좋을 듯합니다.
부동산 재간접 펀드 부동산 리츠 ETF
| 투자 방식 | 부동산 펀드 및 리츠에 간접 투자 | 부동산 리츠 지수를 추종 |
| 유동성 | 제한적 (폐쇄형 가능) | 높음 (주식시장 거래) |
| 최소 투자금 | 다소 높음 (펀드 가입 기준) | 낮음 (소액 가능) |
| 배당 수익 | 일부 지급 가능 | 배당 기대 가능 |
| 투자 접근성 | 증권사 또는 자산운용사 가입 필요 | 주식 계좌로 간편 거래 |
| 리스크 | 부동산 시장 변동 영향 | 시장 변동성 영향 큼 |
5. 투자 전략
간단히 개인적 선호를 따지고 싶다면 아래와 같이 정리 할 수 있겠군요!
배당 수익을 원한다면? → 부동산 리츠 ETF
분산 투자를 선호한다면? → 부동산 재간접펀드
높은 유동성이 필요하다면? → 부동산 리츠 ETF
장기적인 포트폴리오 관리를 원한다면? → 부동산 재간접펀드
6. 결론
최근 자본시장법 시행령 개정안을 통해 부동산 재간접펀드의 공모펀드 투자가 허용되면서, 개인 투자자들에게 새로운 부동산 투자 기회가 확대되었니다. 부동산 재간접펀드와 부동산 리츠 ETF는 각각 장점과 단점이 있기 때문에 개인의 투자 성황과 투자 목표에 맞게 합리적으로 선택해 보시길 바랍니다.
앞으로 부동산 간접투자는 더욱 활성화될 전망이고, 지속적으로 부동산 시장 흐름을 체크하면서 투자 전략을 세운다면 꼭 성투할 것이라고 생각합니다.
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