시행사 시공사 차이_신탁사 분양대행사 434번

 

시행사 시공사 차이와 신탁사 분양대행사에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 시행사와 시공사는 건축물을 짓는데 관여된 회사입니다. 하지만 시행사, 시공사가 정확하게 어떤 역할을 하는지는 불분명하게 사용합니다. 실제 우리의 아파트를 짓는 회사는 시행사일까요? 아니면 시공사일까요?

 

그리고 신탁사와 분양대행사는 어떤 역할을 하는지 이번 포스팅에서 간략하게 정리해 보겠습니다. ▼

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1. 시행사

 

시행사는 부동산 개발사업의 총괄 운영을 맡은 회사라고 생각하면 됩니다. 자금 운영과 분양, 건축 등 실제 업무를 수행하지는 않지만 감독하고 계획 및 운영을 회사라고 생각하면 됩니다. 

 

다시 말하면 시행사는 건축부터 부동산 분양, 판매까지 전 과정을 책임지고 관리하는 회사를 말합니다. 그래서 시행사가 시공사, 신탁사, 분양대행사를 섭외하고 정해서 세부 사업을 위탁하게 됩니다. ▼

즉, 우리의 아파트 건설의 모든 것을 운영하고 책임지는 회사라고 생각하면 됩니다. 그리고 일부 회사의 경우 시행사와 시공사를 겸하기도 합니다. 

 

그렇다면 시행사는 어떤 역할을 하는지 살펴보도록 하겠습니다. 시행사는 아래의 몇가지 역할을 수행하지만 가장 주요한 것은 해당 부동산 사업의 총괄 책임을 가지고 있다는 것입니다. 

 

• 건축 공사에 대한 전체적인 계획을 수립합니다. 
• 자금조달 및 부지매입, 각종 인허가를 받은 후에 시공사를 선정하여서 건축 공사를 합니다. 
• 분양 계약자들의 입주 및 분양 후의 문제까지 책임을 집니다. 

 

그래서 시행사는 아파트 건설을 총괄 책임지는 회사라고 생각하면 되고 시행사가 선정해서 실제 건축을 하는 회사는 시공사라고 합니다. 시공사에 대한 사항은 아래의 링크에서 확인할 수 있습니다. ▼

 

2. 시공사

 

시공사는 우리의 아파트를 실제 짓는 업무를 하는 건설회사입니다. 앞서 설명한 것처럼 시행사로부터 위탁 또는 수주를 받아서 건축공사를 하는 업체입니다. 

 

시공사는 시행사와의 계약에 의해서 발주를 받고 공사비를 지급받아서 건축 공사를 실시하게 됩니다. 여기 건축 공사에서는 시공사 외에 감리사가 포함되어야 합니다. ▼

감리사는 설계도 및 건축과 관련된 서류와 동일하게 시공이 되는지 감독하는 회사라고 생각하면 됩니다. 그래서 건축 자재를 제대로 사용하는지 설계와 동일하게 공사를 하는지 감독과 감시의 의무를 가집니다. 

 

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일부 시행사는 시공사의 역할을 할 수 있어서 아파트 건설 사업을 주관하고 실제 건축하기도 합니다. 그래서 시공사는 건설업 면허를 보유하고 있는 건설회사만 할 수 있으며, 현재 대부분의 시행사는 건설업 면허를 보유하고 있다고 생각하면 됩니다. 

 

마지막으로 시행사는 건물 설계 및 토목 등 직접 설계를 하고 공사비는 시행사로부터 지급받게 됩니다. 이렇게 아파트 건설의 경우 대단히 많은 금액이 투입이 됩니다. 그래서 모든 건설 사업은 신탁사가 포함되게 됩니다. 

 

3. 신탁사

 

신탁사는 건설사업 전체에 대해서 자금을 재정하고 관리하는 역할을 합니다. 그리고 가장 중요한 신용보증 역할을 하게 되는데 구매자의 자금에 대한 안전장치 역할을 한다고 생각하면 됩니다. 

 

신탁사는 건축 및 분양을 할때 필요한 자금 등을 재정 및 관리 그리고 신용보증 역할을 합니다. 정확하게 구분을 하면 시행사와 시공사 사이에서 자금 관리 및 공사비를 산정을 하고 집행을 도와줍니다. 

 

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그리고 시행사나 시공사의 부도 또는 파산 시에 구매자의 계약금, 중도금을 안전하게 관리해주는 역할을 합니다. 그래서 일반적으로 시행사가 신탁사 역할을 하기도 해서 신탁사가 시행을 맡아 분양을 하기도 합니다. 

 

그리고 신탁사의 역할을 시공사가 자금이 필요할 때 신탁사의 자금을 융통해줘서 공사가 지속될 수 있도록 합니다. 그리고 건설사업에서는 마지막으로 분양대행사가 분양을 하면서 마무리됩니다. 

4. 분양대행사

 

분양사는 한마디로 분양에 대한 모든 것을 수행하는 역할을 합니다. 그래서 시행사와 계약의 맺어서 분양에 대한 모든 것을 수행하고 책임을 지게 됩니다. 

 

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분양사는 분양만을 전문적으로 하는 회사로 시행사가 선정을 하게 됩니다. 즉, 효율적인 분양을 위해서 수수료를 받고 시행사와 계약한 분양전문회사입니다. 

 

실직적인 역할을 분양을 목적으로 하는 홍보나 영업활동을 수행하는 회사이고 모델하우스 및 홍보관 상담창구 역할을 분양대해사에서 수행하게 됩니다. 

 

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시행사 시공사 차이와 신탁사 분양대행사에 대해서 알아보았습니다. 우리의 아파트가 어떤 건설회사 지었는지 곰곰이 생각해보면 시행사인지 시공사인지 알 수 있을 것입니다. 일단 대부분의 메이저 건설회사는 직접 시행과 시공을 하지만 어차피 세부 건축현장에 대해서는 하도를 주고 있기 때문에 좀 더 디테일한 확인이 필요할지도 모르겠습니다.